第28章 建设洛克菲勒中心

　　1.阴差阳错的建设计划

　　1928年，在得到老洛克菲勒的允许后，小洛克菲勒决定将福雷斯特希尔建成克利夫兰地区成功、年轻商人的良好居住区，建造1000座价值2.5万—4万美元不等的拥有优美的风景和全部现代化设施的诺曼式大别墅。小洛克菲勒计划在这个项目中投资7500万美元。但小洛克菲勒过于乐观了，在纽约可能有这样的特殊阶层，足以支付入住这种社区的费用，然而在克利夫兰，人们的生活水平还没有达到这种程度。尽管小洛克菲勒提出了诱人的条件，也只卖出了300套房子，于是不得不停止其余房舍的建造。随后，小洛克菲勒投入为新泽西美孚石油巴约纳分公司贸易和布朗克斯的贸易协会建造现代住宅，最终这两项工程也因为部分消费过高而落空。

　　然而，洛克菲勒中心注定是与众不同的。闻名世界的洛克菲勒中心位于曼哈顿中央，是纽约的地标性建筑及美国财富的象征。洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，完整的商场与办公大楼成为纽约第二个市中心，占地22英亩，由19幢建筑组成，其主楼高260米，共有70层，楼顶上是著名的观景平台，可以鸟瞰曼哈顿全景。洛克菲勒中心还建成了全美最大的剧场，拥有近6000个座位的无线电城音乐厅。每年11月至新年，这里会有全美独一无二的踢踏舞表演。每年圣诞节，最高大、装饰最漂亮的圣诞树就会出现在洛克菲勒中心广场。洛克菲勒中心包括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店，甚至还有地下铁通道贯穿连接，建筑师聪明地利用大楼间的广场、空地与楼梯间制造行人流动的方向，可容纳25万人上班、观光、消费。洛克菲勒中心在建筑史上最大的创举是提供了公共领域的使用，这种为大众设计的空间概念引发了建筑商对市民空间的重视，也说明建筑物不再是取悦上帝及皇帝的工具。同时，洛克菲勒中心还是城市规划的榜样，它保持了最高标准的安全性和清洁性，同时提倡了创造性设计和美学造诣。如今，通用电器公司、时代华纳公司、美联社等公司都在洛克菲勒中心安营扎寨。

　　洛克菲勒中心能够傲然屹立在曼哈顿中央，小洛克菲勒功不可没。从公园的创建到自然景观的保护，从博物馆的修葺到教堂的建设，小洛克菲勒参与过很多位于纽约市和纽约市周围重大项目的建设工作，并且有些建筑都已成为纽约市令人叹为观止的景观，但最具影响力的还是洛克菲勒中心的建设。说起洛克菲勒中心的建设，还要从哥伦比亚大学说起。1754年，根据英国国王乔治二世颁布的《国王宪章》，哥伦比亚大学成立了，它是美国最古老的五所大学之一，属于私立的常春藤盟校，由3个本科生院和13个研究生院构成。哥伦比亚大学的学生在联合国学政治，在华尔街读金融，在百老汇看戏剧，在林肯中心听音乐。欧元之父蒙代尔在这里留下光辉的足迹；基因学的奠基人摩尔根在这里掀起生物界最彻底的革命。哥伦比亚的校友和教授中一共有87人获得过诺贝尔奖，其新闻学院颁发的普利策奖是美国新闻界的最高荣誉。随着商务活动浪潮的到来，20世纪初期，哥伦比亚大学所在地的很多住宅都被改造成了小型零售企业，或者被分割成小型公寓，而在这附近，也有小洛克菲勒的大量房产。到20世纪20年代中期，哥伦比亚大学没能从自己的房地产上得到收益。由于大多数租约将在1928—1931年到期，因此哥伦比亚大学董事会决定寻找一个能够开发整块地的建筑商。这时，大都市剧院出现了。大都市剧院始建于19世纪80年代初，是歌剧界中举足轻重的超一流艺术殿堂，有“歌剧之王”之称的普拉西多、多明戈、帕瓦罗蒂及卡雷拉斯等歌唱演员都曾在大都会歌剧院登台献艺。大都市剧院的歌剧表演朴实，但场内却极尽奢华，单是一个华丽的马蹄形观众大厅，就耗去了大部分建筑资金。短暂的辉煌过后，到了20世纪，大都市剧院已无法维持下去。大都市剧院的董事会曾经努力寻找某个场地来建造一个新的剧院。于是，1926年初，当大都市剧院董事长奥托·卡恩听说哥伦比亚大学打算改善其市中心的房地产时，他决定建一个新剧院。也就是在这个时候，小洛克菲勒也介入了，“三角关系”因此形成。当大都市剧院把重建计划呈现在小洛克菲勒面前时，小洛克菲勒赞不绝口，他决定把新剧院作为哥伦比亚大学地块上商业和住宅开发的核心，这也正是他保护自己的房地产所需要做的。

　　小洛克菲勒通过向房地产专家、建筑师和商人咨询，在与哥伦比亚大学和剧院公司谈判后，于1928年10月1日与哥伦比亚大学签署了一份限定性协议和租约，租约规定小洛克菲勒租用哥伦比亚大学地块上的12英亩土地，最初24年每年需要付360万美元的租金。根据协议，小洛克菲勒以250万美元的价格购买哥伦比亚大学的中心街区，但前提是小洛克菲勒必须明确承诺剧院的建设。如果剧院的计划没有兑现，该土地将归还哥伦比亚大学。虽然小洛克菲勒将租约分配给了大都市广场公司，但小洛克菲勒还是协议所包含所有条款和承诺的主要债务人，而不是担保人。这就表明无论该开发工作是否能取得成效，小洛克菲勒个人要承担开发工作的所有费用。

　　1928年，当小洛克菲勒与哥伦比亚大学、歌剧院签完协议后，所有人都相信一切都会按照预定的计划进行：剧院公司会卖掉自己的老剧院，而小洛克菲勒将从哥伦比亚大学买下土地后，将产权转移到剧院名下，然后剧院会向小洛克菲勒支付土地的成本和费用开支。接着，剧院公司会自筹资金建设它的新剧院，这样，小洛克菲勒就可以从经济上脱离中心街区了。对于这个计划，小洛克菲勒从没想过要从中赚钱，也不认为会有什么损失。但事情并未向小洛克菲勒预想的那样顺利。

　　2.点燃一盏希望之灯

　　计划赶不上变化。第一次世界大战后，美国成为世界上最大的债权国，它的经济发展极快，在自由资本主义的制度下，政府没有及时进行宏观调控，信贷发展急速，从而引发危机。1929—1933年的大萧条是美国和西方世界的一场噩梦，证券持有人的损失高达260亿美元，成千上万普通美国人辛劳一生的血汗钱化为乌有。股票市场崩盘，银行纷纷倒闭；工商企业大量破产，生产锐减；失业人数激增，人民生活水平下降；农产品价格下跌，农民收入减少，很多人濒临破产。在大萧条中，美国企业破产了109371家，私营公司纯利润从1929年的84亿美元降为1932年的34亿美元。1931年美国工业生产总指数与1929年相比下降了53.8%。重工业生产的缩减尤为严重，作为20年代美国经济繁荣标志的钢铁、汽车和建筑等行业的衰退则更是明显。

　　股票市场的崩溃，彻底打乱了小洛克菲勒的计划，大都市剧院是坍塌的第一块“多米诺骨牌”。当剧院董事会发现根本无法卖出它的旧剧院时，便找到小洛克菲勒，除非小洛克菲勒彻底将土地捐献给他们，同时帮助筹措建设新剧院的资金，否则他们就要撤出。听到剧院无理的要求时，小洛克菲勒勃然大怒，当即拒绝了剧院的要求。小洛克菲勒不相信，没有大都市剧院计划就无法进行。大都市剧院的撤出，对小洛克菲勒来说还不是最糟糕的，随着经济萧条形势的恶化，最初表示有兴趣在其他街区建设公司的企业也开始纷纷撤出。而哥伦比亚大学又拒绝重新谈判租约问题，甚至拒绝对租约做出重大修改。虽然不能说哥伦比亚大学落井下石，但它却把小洛克菲勒逼到了墙角。对于这种情况，如果小洛克菲勒不采取任何改善措施，每年就会亏损500万美元，也就是说，在租约的24年期间里，亏损额将达到大约1.2亿美元。但是，如果没有明确的租户承诺，继续开发土地的风险将会更大。小洛克菲勒确实走进了两难的境地。突然间，他发现自己又被抛回了他从来没有兴趣介入的商务世界。但是，正如小洛克菲勒在拉德洛发现自己处于背水一战境地时所表现的那样，他接受了挑战，向前迈出了坚定的一步——将计划进行下去。

　　当多数人都不认为小洛克菲勒的计划具有可行性的时候，小洛克菲勒咨询了几位曾经与他共同开发原始项目的杰出建筑师和建造商，随即制定出了新的方案，方案中原建筑被改名为洛克菲勒中心，与原计划不同的是，洛克菲勒中心将是一个完全商业化的开发项目。建设洛克菲勒中心需要的巨额资金不是小洛克菲勒一个人就可以承担得起的，为了给项目融资，小洛克菲勒从大都市人寿保险公司获得了6500万美元的信贷，这也是当时所有保险公司中做出的最大的融资计划，天下没有免费的午餐，小洛克菲勒要为此付4.5%的利率，这已经是利率的天价了。尽管小洛克菲勒对如此之高的利率感到怒火中烧，但那是他能够得到的最好的交易了，而高利率本身表明了项目的风险性。大都市人寿保险公司还坚持要求小洛克菲勒为该贷款提供个人担保，从而使他成为租约和贷款的最终担保人。虽然从大都市寿险公司的贷款解决了资金问题，但这并不能解除小洛克菲勒对该项目负有的经济义务。在长达5年的关键施工阶段，小洛克菲勒每年在中心项目上的投入都达1000万—1300万美元，这部分资金都是他个人的收益和出售石油股票的套现。1929—1939年，小洛克菲勒支付的建筑、税费、租金和项目的其他开销总计达到1.25亿美元，相当于今天的15亿美元。

　　大量的租户是洛克菲勒中心具有经济性的前提条件，在洛克菲勒中心建设初期也有很多大公司与小洛克菲勒签订了租约。1930年夏天，全国各地影剧院连锁的雷电华影片公司的通用电气董事长戴维·D.扬，同意以每平方英尺2.75美元的价格租用洛克菲勒中心主楼中100万平方英尺的办公面积和制片厂面积。另外，洛克菲勒中心主楼还获得了美国全国广播公司的租用。国会还批准了特殊立法，为在洛克菲勒中心租用场地的公司所进口的物品提供免税待遇。不少外国公司在面积小一些的大楼里签署了长期租约。在洛克菲勒中心的建设接近尾声时，小洛克菲勒又说服了新泽西的标准石油公司租用在原场地上建设的剩下的所有楼宇，与小洛克菲勒关系密切的其他公司和机构也纷纷租用了场地。如大通银行同意开设一个分行，条件是数年里它在整个洛克菲勒中心拥有独家金融权。洛克菲勒基金会、斯佩尔曼基金和行业关系顾问公司也都在洛克菲勒中心租用了几间面积不大的办公室。

　　在经济大萧条时期，小洛克菲勒凭借金钱和意志，使洛克菲勒中心的建设能够得以继续，这为美国民众点燃了一盏希望之灯，同时为成千上万的纽约人提供了就业机会。

　　3.捧起瞩目的胜利果实

　　虽然洛克菲勒中心的建设过程步履维艰，但洛克菲勒中心却成为令世人瞩目的房地产项目。大胆的手笔，装饰的艺术，外加地下商城、露天广场和屋顶花园，都赋予了洛克菲勒中心一种简约之美。即使是最尖刻的批评家，站在洛克菲勒中心前，他也只能沉默不语，然后竖起大拇指。

　　在洛克菲勒中心建设的过程中，付出最多心血的是小洛克菲勒，他整天埋身于蓝图之中，不断地比较设计方案。小洛克菲勒对他的建筑师们说，我们要建筑一个最漂亮的商业中心。为了保证达到最好的审美效果和施工质量，他不惜又追加了5%的投资。当小洛克菲勒耗尽心血后，虽然洛克菲勒中心成功建成了，但却不是洛克菲勒中心最终的拥有者，哥伦比亚大学拥有洛克菲勒中心的土地使用权。小洛克菲勒与哥伦比亚大学签订的租约赋予了哥伦比亚大学一种不同寻常的控制权，该控制权可以控制洛克菲勒中心大范围的日常业务活动，如可以进驻洛克菲勒中心的企业类型和可以收取的租金金额。最重要的是，该租约禁止小洛克菲勒出售建筑物的全部或任何一部分，也禁止小洛克菲勒向外部投资人出售股份和将租约本身转让给任何个人或机构。

　　洛克菲勒中心建成后，对小洛克菲勒来说，最大的经济负担是支付租金，无论租户收入如何，小洛克菲勒都得按期如数向哥伦比亚大学交付租金。此外，租约中还规定小洛克菲勒要建立一个看管账户，里面保持相当于3年应付租金的金额，该部分资金必须用于购买利息非常低的美国国库券。所有这一切都意味着在洛克菲勒中心建成后的前50年里，洛克菲勒家族实际上没有获得任何投资收益。更遗憾的是，在洛克菲勒中心几近落成之时，老洛克菲勒去世了，他没能亲眼看见儿子投入大量心血的丰功伟业最后是以何种面貌出现在众人面前的。当小洛克菲勒试图与哥伦比亚大学协商修改租约里的限制性条件时，被哥伦比亚大学一口回绝了。哥伦比亚大学怎么能放弃握在自己手中的主动权呢！小洛克菲勒与哥伦比亚大学最初的租约有效期为24年，直至1952年，另有3个优先选择期，每期21年，也就是说，整个期限接近100年时间。可以说，哥伦比亚大学不费吹灰之力，便成了最后的赢家。

　　当小洛克菲勒的后代质疑他为什么要签订那样一个租约时，小洛克菲勒总是不语。也许小洛克菲勒心中也有道不尽的苦楚，似乎建设这样一个洛克菲勒中心并不是他的初衷。无论怎样，洛克菲勒中心的建成，为洛克菲勒家族带来了无限荣耀。也许洛克菲勒中心工程为小洛克菲勒的人生画上了一个圆满的句号。从大学毕业到百老汇26号，小洛克菲勒经历了失败的酸楚，也经历了成功的喜悦。但终究有一天，他也要离开人世，离开父亲和他苦心经营的石油帝国。

　　1934年12月，小洛克菲勒给每个儿子写了一封信，告诉他们说，他已把大部分财产做出妥善处理，主要是用信托方式分给每人总值4000万美元的标准石油公司股票。1937年，小洛克菲勒已经63岁。他逐渐开始把手中的权力让位给下一代，因为孩子们都已经长大了，是放手让他们做事的时候了。