第25章 不得不为 (1)

     
     
     
     　　我现在的经济又紧起来，这不仅是因为天都项目需要大量的资金，最主要的是中心城的拆迁项目忽然顺利起来了，而这样所需资金就更多了，这就需要我要找到一笔融资才行。
     
     　　我们现在向银行提出了贷款申请，不过我并不抱什么希望。因为现在各银行执行的是银根紧缩的货币政策，受未来房地产仍有可能振荡的预期影响，各商业银行对房企的信贷政策仍然保持谨慎。
     
     　　民间借贷已经被描绘成了江湖味最浓的融资方式。但是，我却对它有着天生的抵触。主要是现在很多房企已经深陷于被债主追债的漩涡。
     
     　　当然，有的房企希望能通过国商市来融资，也有若干财务公司找我谈过，可是，这种操作能否奏效？加上时间跨度非常长，我的公司能不能挺到那个时候？这条道路我自然也是觉得行不通。
     
     　　当主流的资本市场、银行信贷融资渠道受压抑时，信托与私募基金就显得相对活跃。最近有一些私募基金的人来找过我，我也跟他们谈了，可是我觉得真正能够跟他们合作成功也不是那么容易。
     
     　　房地产的本质是金融。在谈论房地产的时候，我们更多的是喜欢将之与金融联系在一起来研究。这也是我们一直所认为的：房地产的本质就是金融。而当前房地产面临着宏观经济政策的调整和不可预、国际国内金融资本的波动以及实体经济的反作用等困境，加之后续销售压力等因素，前景虽好，但也不容过于乐观。因为在这一年多以来，信贷环境发生了重大变化，整体的融资渠道在原本就比较窄的情况下，表现得更为恶劣。
     
     　　跟私募基金不容易合作的根本就在于利率汇率的风险依旧存在，大宗项目的回报率仍比较低，私募基金的投资力度仍比较疲软。在这种情况下，即使能够跟他们合作，那么所要接受的条件也将是十分苛刻的。这点，我一直在犹豫之中。
     
     　　那么现在我是不是该做点走偏门的事情呢？这个偏门就是利用预售登记融资。事实上，被信托业界称为房地产信托贷款之“预售登记”交易模式的融资方式，此前曾被广泛使用，其中不乏知名公司，现在仍有一些公司利用这种方式融资。
     
     　　“预售登记”房地产融资模式释义：预售登记房地产融资模式是一种附买回约定的房地产交易,即信托公司以向房地产商低价购买期房的形式向房地产商提供融资,房地产商在约定期限内溢价赎回信托公司所购期房。这种融资交易模式属信托公司特有的创新业务模式之一，从前两年开始盛行。
     
     　　我们现在来看看这种融资方式的交易结构。首先，信托公司购买房地产公司的部分期房，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并到房屋管理局办理预售登记。约定期限内，经房地产公司书面同意，信托公司可以将房屋转让给新的购买人。这意味着，在抵押期内，资金流紧张的开发商仍可以卖房，每卖出一套房偿还一部分信托公司的贷款，但是必须由信托公司协助办理登记手续。也有一些开发商选择整体出卖的方式，偿还贷款解除限制后统一售房。
     
     　　如果贷款期限已到，开发商溢价回购房屋，信托公司则退房，该信托计划结束。溢价部分为信托公司的收益，收益在信托计划前双方已有约定。如果发生到期不偿还贷款的情况，无需经房地产商同意，信托公司可以将房屋转让给新的购买人。所以通常情况下，信托计划上会显示，信托公司会以相比市场价较低价格购入房屋，规避风险。
     
     　　这种模式被认为具有很多优点。首先信托公司以购买商品房的形式向房地产公司融资，是一种表外的融资模式，不会影响房地产公司的资产负债结构。另外，便于房地产公司进行销控，开发商可以将户型、位置较好的房子通过预售登记模式先预售给信托公司进行融资，在融资行为结束后进行销售，把好房子留到最后再卖是符合开发商一贯的销售思路的。
     
     　　而信托公司更易于处置抵押房产，抵押模式下债权人获得担保物权，不会导致产权的变化。在预售登记模式中，预购方获得了房地产所有权的期待权，已导致产权的变化。如果债务人逾期不履行债务时，信托公司在预售登记模式下可以直接对外转让取得房产证的所购房产。因为房屋已转入信托公司名下，处置房产不需要经过司法拍卖程序，处置更为便利快速。而信托公司也被认为能够获得较高的投资收益。因为在房地产抵押贷款模式下，抵押权人通过拍卖、变卖抵押房产来获得清偿，处置价款超过债权数额的部分归抵押人所有。而在预售登记模式下，信托公司有可能获得贷款本息以外的投资收益。由于信托公司以购期房形式融资时房价比较低，足以对抗房产贬值风险，因此预售登记模式下对外转让所购期房，即便扣除所有交易税费，仍可以获得高于贷款本息的收益。主要风险存在于优先受偿权风险以及到期无法竣工风险。但二者均可以在发放贷款前有所规避。
     
     　　只是现在利用这种方式融资有些风险，原因就是银监会要求信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款,严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款,不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款等。
     
     　　可是，说是说，做是做。上有政策，下有对策。很多企业还是利用这种方式融资。我该不该走这条路呢？本来我一直是想走银行这条路的，现在看来是不得不走预售登记融资这条路了。
     
     　　我现在叫葛正红开始跟信托公司接触，希望能改变目前公司的困境。
     
     　　可是，做这些事情我的心里还是觉得有些困惑。我一直不愿意去做不合法的事情，可守法为了什么？是为了使我们心安，半夜敲门心不惊。整天提心吊胆地生活有意义吗？
     
     　　善恶的标准比法律要严格，法律是约束你的行为，善恶标准是约束你的心。您想改造命运，更要遵守法律了。
     
     　　没几天，葛正红和对方谈出了个方案：我们公司取得赢家中心写字楼预售许可证后三十日内，除商业配套外的写字楼(建筑面积约为2.15万平方米)出售信托公司指定的买受人，出售总价款约为人民币2.6亿元。在信托公司指定的买受人签订商品房预售合同并办理登记备案等相关手续后，公司或其指定的第三方将与信托签订《股权转让协议》，由公司及其指定的第三方以人民币1000万元受让信托公司持有我公司20%股权。
     
     　　我特地把杨再田从天都叫回来，和南民敏葛正红一起开了个会，大家认为，合同的签署将增加公司的经营性现金流入，改善公司的现金流状况。我们认为这实际是一种买入返售型融资,配合了一个股权方面的安排。这种一般债权加股权的融资模式,可以理解为类似夹层融资,意在增加控制知情权以降低风险。在这种附买回约定的房地产交易中,信托公司在前期以向我们低价购买期房的形式提供融资,我们在约定期限内溢价赎回信托公司所购期房。很重要的一点,我们此次是用预售登记模式卖房,预售登记是可以解除的,因为没有过户也没有契税等税费。于是，我们决定与对方签署这份合同。
     
     　　其实这样做我从内心里来讲是很痛苦的。首先，假如我们到时无法赎回，就等于降价抛售物业，即使是我们能够按期赎回，那财务成本也是巨大的。
     
     　　利润=收入-费用，这是常识。费用大了，利润自然会有损失。这就是房地产公司为什么都强调销售而只有在不得已的情况下采取融资的原因。通过降价刺激地产销售，好处是两方面的：第一是提高存货周转率，第二是降低融资成本。降价促销提高存货周转率比较容易理解，为什么降价促销的同时也降低了融资成本呢？因为销量增加，同时也意味着购房者的定金和预售款是增加的，定金和预售款不需要付利息。
     
     　　一般而言，中小开发商不能发行公司债券融资，另外股权融资的成本要高于上市公司。这一点是中小房地产公司的无奈也是悲哀。开发商如果在办理预售证上不顺利抑或是工期控制不力的话，仅利息负担，就足够侵蚀大部分利润。开发商晚一年将房卖出，等于房价下跌10%。有的公司私募借款成本高达年利率40%以上，这个数字告诉我们什么？假如你融资一亿的话，每年单纯偿还债主的利息就需要四千万元人民币。
     
     　　从上一个“金九银十”，到这一个“金九银十”，一年的时间转瞬即逝，这一年里楼市持续调整，拐点效应持续发酵。今年来，房地产行业的最低温正在上空盘旋，整个行业初步感受到了寒冷的滋味。
     
     　　签署合同那天，我对南民敏说：“从现在开始，我们就应该明白，一个绳套已经套在了我们的脖子上，我们可能随时被它勒死。”
     
     　　南民敏点点头说：“我明白。现在我们只能向前走，别无选择。”
     
     　　不久，郭俞凡的剧组成立。外景地主要就在S市，为了节约资金，有些外景自然就在我做过的一些中项目进行。本来郭俞凡还想去一些比较好的景点，但是跟他做协调工作的夏思云做了他的工作，他最后也勉强同意了。
     
     　　不过没几天，夏思云发现了一个问题。原来，这个剧组是个松散的联合体，混迹其中的人员相当复杂，管理也非常混乱。剧组里面派系冲突频繁，有导演的人，也有制片主任的人，还有摄影师的人，谁也不服谁，经常是找路子互相开人，再安插人。幕后人员中不乏狗仗人势之徒，欺压小演员的事情太普遍了，一般的群众演员基本得不到人格保障。
     
     　　夏思云管理正规公司惯了，看到这种情况很是着急，总想理顺剧组的管理，将其正规化。
     
     　　这天，他拿着一个整改报告过来找我。
     
     　　我当时正跟唐立研究刚刚开标项目设备进场的事，他就在一边坐着。
     
     　　等唐立刚刚离开，他就很气愤地说：“这王市长给咱们安排这事儿真是个难事。”
     
     　　我问：“怎么啦？好像很不开心啊。”
     
     　　他说：“你不知道，这剧组里面简直是混乱的不得了。片子报批立项得花钱，而且花到哪里去就是一笔糊涂账；片子制作完成后审批、发行落地所需打理人际关系也是一个复杂的流程，咱们更是不好控制；再就是剧组里面的那些事情，简直是乱得不行，男女关系现在看来都是小事，他们连角色都敢卖。你看这是我搞的一个整改报告。”
     
     　　我看了一会儿，想想说：“咱们做这行本来就是外行，你这个整改报告里面提出来的一些问题也是很严重的，这样，你约一下郭导和制片主任，我跟他们谈谈。”
     
     　　夏思云有些不解：“这种小事你还用亲自跟他谈吗？我自己处理，如果有什么过火的地方你再出面不就行了？”
     
     　　我笑了一下说：“这事要整顿，你不争取郭导的支持也是不行的，还有那个制片主任在里面的角色估计你比我还明白。咱们是投资商，但是在处理一些事情上，还是要慎重一些才好。”
     
     　　夏思云嗯了一声：“我知道了，我马上就安排。”
     
     　　估计也是郭俞凡自己心里有鬼，当天晚上我们就见了面。见面的地方就在剧组驻地不远的一个小馆子里面。同行的是制片主任李立凡。
     
     　　一见面，郭俞凡就跟我大倒苦水，说现在剧组出现这样的问题一个主要原因就是几个主要演员片酬过高，由此带来剧组其他关键岗位滥竽充数。言下之意，希望我多加点投资他才能做好。
     
     　　我没说啥，问李立军：“李主任，听说你在剧组里也是很辛苦啊？”
     
     　　李立军说：“也谈不上什么辛苦，就是协调关系累心。剧组是个江湖，人员大多是临时组合，要想把他们拧在一起，需要很小心。最主要的是得小心处理和导演、演员的关系，制片部门想省钱，而导演总要追求艺术效果，执行制片人得在两者之间找到平衡；由于制片的计划不到位，演员的安排有时会出现失误，可能到了最后无戏可拍，这样执行制片人还得安抚演员。”
     
     　　“哦”，我心里想，你俩都辛苦，我就不辛苦？夏思云给我的整改报告里说到了一条，制片手中有一本真账，一本假账。真账是给自己看的，假账是给投资方看的。我天佑这些年赚钱不易，跟我玩这套你还嫩点。
     
     　　我说：“李主任，这制片不好做啊，整个剧成功与否，除了导演在艺术上把关，你也是责任重大啊。”
     
     　　“哪里哪里，全仗天总和郭导看得起。”李立军道。
     
     　　接下来，郭俞凡跟我大倒苦水，一个劲哭穷，我心里明白，他这就是想多揩点油水，根本不是用在拍戏上。
     
     　　我不置可否地跟他们周旋着，心里琢磨从哪里下手，将他们拿下。
     
     　　我问：“咱们这个剧能不能获奖啊？”
     
     　　郭俞凡喝口酒说：“天总，别提这个，获奖里面的水太深，咱们拿钱玩那些干啥？”
     
     　　我问：“怎么回事儿？”
     
     　　李立军道：“说是凭选票定谁获奖，可最后还是上面说了算。就说选票这个程序，想把一部片子玩进前十佳，没十万八万不行。即使是这样，评委们也得去搞，成本太大。”
     
     　　“哦，是这样，原来这影视圈儿很黑啊。都说房地产黑，我看跟影视圈比起来，可真是小巫见大巫啊。”我若有所思地说。
     
     　　“那是！”郭俞凡得意起来。