第16章 风雨欲来 (2)
“没事，你别太急，我最近再想办法融资。”我安慰着她。
“这两天我和赵锦辉做了一个政策分析，我们最后修订一下，回头我送过去？”她盘子里的饭几乎没动。
“怎么！减肥啊？只喝了一点汤？”我问她。
她摇摇头：“今天看起来肯定又是销售空白，你叫我怎么有心思吃饭？”
房地产企业资金链继续拉紧，实力不强开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发成本的提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。有品牌、实力、管理能力较强的公司将获得较大的发展空间，并获得更多市场份额和政策支持；而实力不强，信用资质较低、历史包袱沉重、负债率较高的房地产开发商将被逐渐被淘汰出局。我这样的公司现在信用虽然不错，可是负债率偏高，所以现在资金链还是偏紧。
“的确，相较于前两年，今年似乎更能感受到政府对房地产市场的宏观调控力度：六次加息、国务院24号文、39号令、9·27房贷新政……多项政策和举措组合出击，调控政策从土地、行业规范扩大到金融、税收等领域，调控力度及出台的频率出乎许多业内人士的预料。有人感叹，称之为真‘正的政策年’。 那么，在这样的政策环境之下，即将到来的明年楼市政策还会再起波澜吗？国家的调控力度还将加大吗？”我也有些担心，跟她这样说。
张小莹慢慢地喝了口汤：“我最担心的是，美国次贷危机对我国的影响还没有真正显现。美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。现在，市里和周边的一些地段已经出现了退房潮，有的地方业主和开发商冲突不断，要求开发商退还差价，我担心，总有一天，这种现象会出现在我们身上。”
我点点头道：“宏观形势如此，我市的房地产市场同样不容乐观，从一、二季度的走势，我们明显可以看出，房地产市场成交额明显下滑，有的成交率几乎降到零。对后势，我们应清醒地认识到，在宏观调控下，房地产市场已经转入弱市调整格局，过去的市场环境和氛围都不可能再出现，目前的市场处于一种僵持阶段，市场正寻找新的方向。你跟赵锦辉要出去走走，有必要向专家们请教一下。”
她看了我一眼：“现在大家都在呼吁救市，看来我们要想度过这个难关，得收缩一下战线了。这不是人大在盯着海边那块地吗？我看，那块地可以暂时放一放。就是中央现在还要加大保障性住房的建设，在这种情况不明朗的情况下，我们还是小心为妙。”
“天都项目你怎么看？”我问。
“房地产市场将面临巨大的结构性调整，包括土地供应、资金投入、政策导向、配套支持等，都将重点转向保障性住房。至于保障性住房对商品房产生的冲击，我们不能夸大也不能小觑保障房对商品房价的压力。由于保障性住房的建设需要时间，短期内保障房对商品住宅价格和需求的影响可能有限。但长期来看，大量涌入市场的保障性住房对未来几年的房价必然形成一定压力。我个人的建议，那边的建设速度也不宜过快。”张小莹放下了手里的筷子。
“可是，史书亮不断地催咱们呢。觉得咱们的投入力度不大。”我说。
“我们保命要紧，他是升官要紧。我回去工作了。”她站起身来，我注意到，周围的人都在偷偷地看着她。
我扫视了大家一眼，大家马上低头吃饭，装作什么事都没有的样子。我明白，传言已经无法控制，我能做到的就是让谣言慢慢平息。
其实，我不能说我的员工们议论这事不对。老板的个人生活对他们来说，那也是他们时刻关心的。我们这种公司工作虽说是朝九晚五，但工作多，压力大，只有五加二、黑加白地上班才完得成。这种环境里，作为老板，你有什么理由不让人家议论你？
对于他们议论我和张小莹，我倒无所谓，我只是担心会影响到她的心态。不管她对我的感情怎么样，她毕竟是个人才。
她是个什么样的人才？一个从不刻意迎合我的人才。
哪一个老板不是信誓旦旦重视人才呢，而哪个企业真正做到重用人才呢？哪一个老板不是信誓旦旦企业绝不用无用的小人吗？试看老板身边的人有几个是真正的人才呢？这主要的原因是；老板虚荣，真正的人才很少满足老板的虚荣，对老板有着过高的期望，总期望老板如何如何再提高提高，老板如果不是真正的企业家，而真正的人才所讲又不错，老板只有对人才敬而远之。而张小莹在这点上，她很知道什么话在什么时候该讲，什么时候不该讲，这样我就很容易接受。
还有，企业的真正人才往往在某方面才能过人，老板在这方面明显不如他，而自己是老板，又放不下面子，在与这些人才争论时，自己的能力不够，于是干脆让一些才能差一些的人去做事，这些人往往对自己相当听话。我也同样会犯这样的错误，但是更多的时候，我还会反思自己。尤其是有时候，张小莹和杨再田这样的人，跟我争论起来很让我下不来台，有时气得我连饭都吃不下去，可是慢慢想来，他们还是对的，人们跟你吵是为了企业发展，你老要什么面子？跟他们打交道多了，我慢慢明白，真正的人才自尊心很强，具有较强的个性，不会在老板面前低三下四，无法满足你作为老板的情感需求。而你的这种需求在一帮非人才那里很容易得到满足。当你对别人的阿谀奉承具有依赖时，别人对你也就有了领导权力，因此，很多老板就是这样一步步地进入自己为自己设计的陷阱，不能自拨。
我很感谢我有张小莹、杨再田这样的员工，是他们时刻叫我警醒，是他们总是在我水深火热时拯救我。
现在，张小莹也应该承受着很大的压力，我该怎么办？忽然想起葛正红建议我对她进行奖励的事，嗯，等一会儿夏思云回来，我跟他商量一下。
正想着，电话响了，是丁辰：“天总啊，不好意思，跟你道个歉，昨天我那个老乡给你添麻烦了，夏总的伤势怎么样？替我问候他。”
他怎么突然跟我客气起来了？这是最近很少见的，他现在对我似乎总有抱怨，突然这么客气我还真有点不习惯。
“没啥，他的伤没有大碍。”我回答。
“天佑啊，我听说上午有人大的人去你那里调研？怎么样，要不要我协调一下？”
我心里想，这不是跟我示威嘛？
但是我还是说：“那当然好，很多事都要靠丁大哥照应。”
丁辰不失时机地说：“哦，那改日我请他们打打高尔夫，听说观澜湖最近推出一批特价会员卡，你有没有办一个？我这几天正好想办一个。”
靠，狼子野心在这儿呢。既然人家开口，我也不能不接招儿，我笑了：“大哥那么忙，还用自己去办?回头我叫夏总去把咱俩的都办了，省得你还跑一趟。”
放下电话，我真想骂人，可是我却骂不出来。在丁辰的一亩三分地找饭吃，有些小事还是忍了吧。
赵锦辉走进来，手里拿着一叠装订好的报告，我很奇怪问：“嗯，这就是张小莹刚才所说的政策分析？这么快就做出来了？”
赵锦辉笑了一下：“那个还没有这么快，这个是天都项目的成本分析。”
“哦，吓我一跳，我说吗，怎么这么快？你说说？”
赵锦辉把报告递给我：“你看着，我说就行了，这样你也好有个直观的印象。”
我接过来，看着上面列了好多表格，点点头：“你说吧。”
“现在最关键的就是地价最后是多少钱的问题不好确定，我们是按我们给天都市带资建设外环的预算来估算的地价，大约是每平方920块钱。”
我点点头说：“估计差不多，我们的工程现在进展还算顺利。假如提前完工，会省一些，要是工程延后，可能会增加一些，不过现在原材料价格在下跌，估计还能省一些。”
赵锦辉说：“那我们就先把这个问题放一放，我们算一下其他的成本。现在那块地的容积率是2.6，如果我们少量叠拼加部分花园洋房和高层板楼、塔楼，靠高层来出面积，牺牲一定的时间来换取这个利润空间，这个账也要细算。”
我说：“你估算一下？”
他说：“我都知道，项目成本的几大构成，土地，不光是土地出让金，还有契税、使用税等、前期、配套、基础设施、建安、景观、销售费用、财务费用分摊、管理费用分摊，都是实实在在要花出去的真金白银。多的不说：即使单方按3500计，除掉多如牛毛的各项税费、巨额银行贷款利息之外毛利还要再缴纳25%的营业税。这样算下来，做得好的话这个项目利润率能到百分之十多点。”
我问：“要是这次完全咱们施工，你觉得建安这一块能控制在多少？”
赵锦辉道：“我跟杨总通了电话，省不了多少。前期费用多的不说，每平方米100是要的。方案、施工图、景观、精装等专项设计费就在70以上，其他三通一平费用、散装水泥基金等杂项的费用30并不为多。配套费用视具体情况而定了，像幼儿园、学校、居委会、卫生站、会所、人防、物管用房、设备用房、消防站、垃圾站之类的，都是钱，并且很重要的一点是：这些都是不可售的面积，是卖不了钱的！这一块建安成本单方并不比住宅少多少，摊到总建筑面积里，平均可以按200元左右。基础设施费那一块，这一项摊到单方约在300到400左右。监理费按国家标准打过折之后也得15左右。其他各项专项咨询费、检测费、测量费等等加起来，单方造价约50~100。”
我想想说：“其他的你不用说了，我大概算得明白，财务费用、管理费用、资金成本、契税什么的，这些加起来得一千多吧？”
“是的，还没有包括，隐性成本。”赵锦辉点点头。
“10%给萧雅的，加上不可预见费。大概就这些了。”我说。
“这样算起来，我们利润不大，而且风险不小，所以我觉得，你应该去一次天都，跟政府申请一下，减免一些税费和行政事业收费，这样我们才有把握。”
我想了想说：“我最近去一次，你也跟我一起去。对了，自为的葬礼都安排好了吗？”
“程序没问题了，现在就等公安的同意了。”赵锦辉道。
“我这两天比较忙，你要多陪陪两位老人。”我说。
“你放心吧，那就像你我的父母一样。”赵锦辉道。
“方娜娜怎么办，你跟夏总商量好。”我看着他。
“你放心吧，绝对不会搞出意外的。”