第3节

这个案子起诉了，我就等着开庭的时候张老师如何乞求我同意过户，但是尽量少要违约金时的嘴脸，很多当事人不到最后关头，永远铁嘴钢牙，死不认输。

在这里有几个简单的小法律知识跟大家讲解一下，免得一些假装内行的人挑我专业性的毛病，非得说我是律师界的赝品，那就比窦娥还窦娥了。

第一，合同里高旭伟缴纳了八万元的定金，但是我起诉的时候不是要求双倍赔偿定金，而是要求张老师支付违约金。原因在于，如果要求支付双倍违约金，那么合同就解除，如果真给高旭伟双倍返还定金，他当然也可以找回房价上涨导致的损失，可是关键有第二点。

第二，我国法律规定，定金不能超过主合同标的的20%，也就是说这个房子卖价二十三万，定金最多保护四万六，高旭伟多交的钱不是定金性质，不可能双倍返还。这样定金四万六和违约金六万相比，当然应当选择违约金。而选择违约金，还可以继续履行主合同。

房产中介应该懂得这个道理，之所以定金超过法定标准，估计一是疏忽，二可能想起到威慑的作用。

至于这个买卖合同的效力问题，还需要交代几个小事实，首先张老师老公去世了8年了，第二她的孩子在卖房子的时候未满18周岁，他在我们起诉后，刚好满18周岁，已经高中毕业上大学了。

所以这个问题的关键点就是张老师卖房子到底是否需要和孩子协商。

我认为应当协商！

因为她爱人去世了，该房产一半属于其亡夫，该遗产肯定没有分割，那么她儿子享有法定继承权，对这个房产有至少四分之一的权利（没有其他子女，以及亡夫的父母均已去世的前提下）。张老师出售房产应当和共有人协商，否则擅自出售，极有可能损害共有人的合法权益。

不过这里同样还有一点请大家注意了，那就是这个孩子在出售房产的时候，其未成年，张老师作为母亲是其法定代理人，法定代理人作出的卖房行为是具备法律效力的尤其在面对第三方时，其信誓旦旦的承诺，高旭伟不可能怀疑她的代理行为的合法性而实际是，高旭伟压根没考虑到孩子的因素，他不具备这点法律知识素质。而张老师就这么一个儿子，听她那栩栩如生的表白她不可能抱着损害自己孩子的目的，才出手这个房产的。

所以张老师虽然没有征求其儿子的意见（天知道其是否征求了），但是其作为法定代理人有权利出售该房屋，高旭伟作为给付了正常房款的善意第三人，其权利必须得到保护，否则正常的交易秩序必然受到亵渎，国家立法本意，也是要优先保护无过错一方的。

对方的抗辩理由我估计还有一点，那就是说遗产没有分割，所以不能擅自处理，然后搬出张老师亡夫的父母等人张老师是其孩子的法定代理人，可不是自己公公婆婆的代理人啊。

这个因素不好克服，实在要是这样的话，那就只能要违约金了。但是我相信按照张老师这么缜密的思维，其不可能让公公婆婆参与这个事情，多少公婆和儿媳孙子争夺遗产的残酷故事已经在现实中数不胜数地上演N遍了。

本案分析到这里的时候，相对来说脉络也比较清晰了。因此开庭那天我踌躇满志地进了法庭，就等着一会吹响凯旋的号角了。

但是这个社会总是有那么多但是，张老师带着两个律师参加了庭审，一个姓高的律师代理她，另外一个代理她儿子。

我很纳闷我没有起诉她儿子啊？

她儿子作为和判决结果有利害关系的第三人请求参加庭审，法官简单了解案情后，征询了我们的意见我无所谓，结果很明了，加不加无所谓，即使我不同意，法院也可以依职权追加，所以没有反对，积极配合，应法官要求，为了节省程序，依法由我们当庭申请，追加了一个被告，因为对方不要求答辩期（这是法定的开庭前准备证据的时间），所以本案正常开庭审理。

我们依法宣读完起诉状，对方答辩的时候，直接给我一个瞠目结舌的结果张老师儿子的代理人拿出一个房产证房产地址就是我们争议的房屋，房主名字居然是她儿子！

房主不是张老师吗？

怎么可能，我们才起诉一个月，事情居然有了这么巨大的变化？

而事实就是这样，在我们起诉之后，张老师在律师的帮助指导下，竟然到公证处制造了一个亡夫遗嘱遗产给儿子，然后自己又办了个赠予公证，拿着两个公证，直接在开庭前，到房产局把房子过户了。

人才，绝对是人才！

我看着公证书和房产证出离愤怒了，活这么大，头一回见到如此胆大妄为、卑鄙无耻的老师。